아파트 가격 하락 대세와 조정국면의 차이
근자에 아파트 가격의 하락 조짐이라는 내용으로 기사가 작성되고 대단한 일이라도 되는 것처럼, 호떡집에 불이난 것처럼 호들갑을 떨고 있다.  아파트의 가격이 하락하는 현상은 바람직한 현상이지만 이면 서민 경제에는 별다른 변화가 없고 오히려 생활고를 증가시키는 요인으로 작용을 하고 있다.  일시적인 현상이냐 혹은 장기적인 경향이 될 것이냐를 두고 갑론을박하고 있는 전세가 상승이라는 현상은 다름아닌 서민의 목을 옥좨는 족쇄로써 작용을 하고 있다.  그리고 그러한 아파트 가격만을 놓고 보아도 그다지 커다란 하락이 발생하고 있는 것은 아니다.  이러한 상황에서 아파트를 포함한 부동산 가격이 하락 추세이고 이것이 대세라는 이론을 내놓을 수는 없다.  오히려 부동산 가격하락 대세가 아니라 부동산 가격조정 현상이라고 보는 것이 더 정확하다.  부동산 가격하락 대세는 존재하지 않는다.  부동산의 가격은 하락 대세를 가지고 있지 않다.  지속적인 상승이 기본적인 경향이다.  재화의 생산과는 달리 토지는 증식되고 증가되는 요소가 아닌 고정적이고, 한정된 재화이기 때문이다.  단지 주택의 공급은 한정된 면적에서 증가할 수는 있는 요소가 있기 때문에 제한된 공급을 확대시킬 수 있는 여지는 분명히 존재하지만, 기본적으로 라인의 확대를 통한 생산량을 증대시키는 공산품과는 질적인 차이가 있다는 점이다.  자본주의 사회구조에서 토지와 주택을 포함한 부동산은 재화로써 거래가 되지만 공급의 확대에는 제약이 있다는 조건이 중요한 변수이고, 이 변수로 인해 하락대세라는 것은 존재하지 않고 조정국면만이 있을 뿐이다.  조정국면에 중요한 변수로 작용하는 것은 수요와 공급이라는 것은 기본적인 사항이지만, 가격의 하락을 최대한 저지하려고 하는 소유자의 의도적인 가격담합도 중요한 역할을 하고 있는 것도 사실이다.  그렇지만 이러한 담합도 수요와 공급이라는 기본 경제원칙에 의해 영향을 받지 않을 수 없다.  노무현 정부이래 지속적 주택공급이 확대되었던 것은 사실이고, 수요가 증가한 만큼 확실한 주택가격의 하락이 보이지 않은 것은 공급 물량이 수요를 따르지 못하는 요인이 없지않다.  비분양과 공급 초과라는 것은 연관관계는 있지만 비례관계에 있는 것은 아니다.  이러한 관계에 대한 정확한 시각을 가지고 있지 않고서는 예측이 아니라 억측이 될 뿐이다.  특히 일부 연구소의 주택가격 폭락이라는 근거에 대한 정확한 언급이 없이 아파트 가격 폭락이라는 주장만을 반복하는 것은 무의미하다.  조정국면과 가격의 붕괴 혹은 폭락 사이에는 괴리감뿐 아니라 연관관계도 없다.

부동산 가격의 폭락은 언제 이루어지는가?
부동산 가격의 조정은 지속되어 왔지만 가격의 상승과 하락을 지속하면서도 부동산 가격은 지속적으로 상승해 왔다는 것은 기지의 사실이다.  그리고 은행금리와 임금인상율이 인플레이션율을 잡지 못하고 있는 상황에서도 유일하게 최대의 수익율을 제공해 준 것이 다름아닌 부동산이다.  전통적으로 토지에 대한 애착을 가지고 있는 한국인들은 최대의 수익을 보장하는 부동산에 대한 투자에 남다른 집착을 보이기도 했다.  주거용이 아닌 투자대상으로 나아가서는 투기의 대상이 되면서 주택 소유의 불균형은 더욱 심화되었다.  주택소유의 불균형은 지속적인 부동산 가격의 상승을 만들어 내고 버블을 만들어 내는 중요한 원인을 제공하고 있다.  그러한 버블이 조정될 가능성마저도 배제될 수는 없지만 버블의 제거라는 형태가 아파트를 포함한 부동산 가격의 폭락과 연계될 것이라고 보는 것에는 한계가 있다.  국내외에서 부동산 가격의 폭락은 금융위기 시기와 준 금융위기시에만 보이는 현상이다.  일본의 경우도 부동산 가격의 버블 붕괴는 내외적인 금융위기에 의해서 발생하였고, 홍콩도 마찬가지로 금융 위기를 기점으로 부동산 가격이 급락하였다.  부동산은 독자적인 가격폭락을 주도하는 것이 아니라 경제 여건에 의해 동반되어 변화되는 경제의 종속적인 요소이다.  일본의 경우 부동산 가격의 상승은 버블 경제가 시작되는 87년부터  시작하여 버블 붕괴 시점인 92년부터 부동산 가격의 조정을 거쳐 93년부터 급하락을 경험하게 된다.  다시말해 경제성장이 가시적인 시점부터 부동산 가격은 움직임을 시작하고, 경제 성장 여력이 사라지면서 붕괴되기 시작하는 것이다.  87년 이후 일본의 경제 성장율은 대략 6% 정도를 유지하였고, 92년 3.3%, 93년 0.8%, 94년 0.2%, 95년 0.9%의 성장을 보여주어 성장 잠재력에 대한 지속적인 위협을 받는 시기였다. 

이러한 점을 감안하면, 김대중, 노무현 정부에서 이룩한 경제 성장율에 비하여, 98년 -6.8%역성장을 이룩한 이래 2009년의 -1%의 역성장을 보인 시기에는 부동산 가격의 폭락이라는 예측이 가능하였다는 점이다.  올해2010년 1분기 사상 초유의 경제성장율을 보여주고 있는 상황이기는 하지만, 경제성장이 지속적으로 유지될 것인가는 향후의 경제 여건변화의 향방에 의해 부동산 가격조정이 될지 아니면 부동산 버블 붕괴에 이르게 될지가 결정될 수 있다는 것이다.  다시말해 한국의 부동산 가격하락에 대해서는 아직도 초읽기에 달려있다는 입장과 조정국면이라는 입장 사이에서 오락가락하고 있는 것이 현실이다.

위기국면의 경제 현실
지난 1분기의 7.8%의 경제성장율은 분명한 최면효과를 만들어 내는 지표로써 사용이 될 것은 확실하다.  원화약세로 인해 수출경기의 확대로 인한 성장율과 수익율의 확대는 비례하는 요소는 아니고 수출의 증대가 내수의 확대라는 경제적인 여력을 만들어 주는 것은 아니다.  성장중심의 기업이 도산하는 경우도 많은 것은 성장이라는 것이 반드시 수익성의 확대를 의미하는 것이 아니기 때문이고 이러한 현상은 국가의 경제에서도 예외는 아니다.  한국경제는 내외의 위협적인 요소가 산재해 있다.  유럽에서 밀려드는 악재와 함께, 위엔화 강세로 인한 가계경제의 위협요소도 가지고 있어 수출과 수입에 있어 위협적인 요소가 적지 않다는 것이다.  유럽시장의 침체로 인한 시장축소와 중단기적인 위엔화 강세로 인해 성장중심의 경제정책이 한계에 부딪칠 수 있는 요소가 잠재되어 있으며, 위안화 강세로 인한 수출 확대 효과 이면에는 가계소비의 확대라는 부정적인 측면이 도사리고 있어 경제 전반에 문제가 발생할 소지는 충분히 존재하고 있다.  특히 엄청난 규모의 공적부채와 공공부채(800조) 그리고 가계부채(800조)는 국제시장에서의 불안정을 극복하게 해주는 내수확대를 지속적으로 억제하고 있기 때문에 문제의 심각성은 더욱 커질 수 있다.  부동산이라는 측면에서 볼 때, 미분양이라는 문제가 야기하게 될 건설업체의 연쇄도산이 발생하게 된다면 30조에 육박하는 프로젝트 파이낸싱을 한 금융기관도 위기를 맞을 수 있을 가능성은 충분히 있다는 것이다.  해외에서 유발된 금융위기와 소비여력의 제한이라는 국민경제의 위기, 그리고 기업과 금융기관이 연계된 금융위기 등을 고려하면 한국경제도 사실상 위기 국면과 경제성장의 문턱에서 초읽기에 들어가 있는 상태라고 판단된다.  이러한 상황에서는 단순히 경제 지표의 상승으로도 위기의식을 잠재울 수 없고, 특히 외부의 폭풍을 받게되면 국제 경제의 침체로 인해 성장 가능성을 찾아내기란 힘이드는 상황이 전개될 수 있다.  이러한 경제적인 요건들을 감안하면 경제 위기에 따른 부동산 가격의 전반적인 하락을 예상하고 예측하는 것은 가능성이 전무한 사실무근의 주장은 아니지만, 국내외적으로 전반적인 경기하락과 경제 붕괴를 막기위한 재정정책과 지원 원조 정책 등으로 위기 요인을 최소화하려는 움직임에서 가능성이 현실로 바뀔 지에 대해서는 단언하기는 어려운 것이 현실이다.

부동산 가격하락 이면에 감취진 자본흐름과 서민 경제의 경제여력의 피폐화
아파트 가격의 하락이라는 현재의 현상이 전반적인 버블 붕괴와 부동산 가격 폭락의 가능성을 보여주는 것인가에 대해 현재의 경제환경을 고려하면 조정이라고 보는 것이 더 정확할 듯 하다.  특히 국내의 부동산 가격하락이라는 전제의 이면에는 수도권지역의 미분양 사태와 일부 강남지역과 신도시들의 부동산 가격하락이라는 제한된 범위에서 보여지고 있다는 점이다.  강남의 부동산 가격이 하락하고 있지만, 전반적인 부동산의 가격에 있어서는 하락하고 있다는 증빙 자료는 존재하지 않는다.  강남에서 빠진 아파트 가격의 하락은 신도시와 도심재개발이라는 명목으로 구입된 지가 상승과 연계 되어 동시에 고려되어야 한다는 것이다.  강남의 부동산가격은 하락하였지만, 여타지역의 부동산 가격 상승을 야기시키는 작업이 동시에 진행되고 있다는 것이 간과된 버블 붕괴론은 경제분석으로 무가치한 것처럼 보여진다.  부동산 가격 조정이 하락지역과 상승지역으로 나뉘어 전개되고 있는 상황의 이면에는 자본의 논리가 숨어있다는 것이다.  강남의 부동산, 특히 아파트의 가격이 하락하는 대신에 전세값이 상승하는 현상에서 보여지듯이, 강남 아파트가격의 조정은 자본 투자의 출구를 만들어 내는 과정으로 판단하는 것이 더 정확할 것으로 보인다.  수도권의 부동산 가격하락과 미분양은 서울 내에서의 도심 재개발이라는 호재와 비교하면 투자의 대상이 될 수가 없는 것이 현실이다.  상승가능성에서도 그렇고 상승율에서도 서울의 재개발지역을 능가할 수 있는 지역은 없다는 것이다.  보금자리 주택을 포함해서 주택을 구입하려는 서민들도 동일한 생각을 가지고 있을 것이고, 부동산을 투자의 대상으로 삼는 입장이나 투기의 대상으로 삼는 사람의 경우에도 동일하다.  강남지역의 아파트 가격은 이미 거래의 용도로써 의미를 상실하고 있다.  집을 한채가지고 있는 서민의 경우, 부동산 매매를 통해서 지불해야되는 양도소득세와 취득세를 감안하면, 동일한 지가를 가지고 있는 강남 지역에서 동일한 규모의 아파트로 이동하기도 쉽지않을 수준이 되어 있다.  투자와 투기의 수단으로 부동산을 볼 수 있는 사람들에게는 현실화되지 못하는 자본이 되어버린 아파트의 가격이 하락하는 것은 자산 디플레이션이라는 불편한 현실이지만 커다란 의미를 가지지는 못한다는 것이다.  오히려 조금은 낮은 가격에 아파트를 판매할 수 있다면 기꺼이 처분을 하고 더 높은 수익성이 예상되는 새로운 투자와 투기의 환경으로 자본을 재투자하는 것이 더 좋은 기회를 제공할 것이라는 것은 쉽게 예측할 수 있지만 현재 소유하고 있는 주택을 파격적인 가격으로 내놓아도 거래는 거의 없는 것이라는 현실을 잘 알고 있기 때문에 부동산 가격의 하락보다는 오히려 전세가의 상승을 형성해 나가는 이유이다.  부동산의 매매는 소득에 의한 경제여력이 있을 때 가능한 것이기 때문에 일반적인 서민의 경우 현재 축적된 경제여력이 없거나 경제여력에 대한 예측이 불가능한 상황에서 대출금리를 부담하면서 매매를 감행할 수는 없다.  이러한 서민 경제에서의 경제여력과 가능성이 부재하는 것은 부동산 가격의 조정이 있어도 매매의 활성화는 만들어지지 않는다는 것이다.  이러한 상황에서 전세가의 상승은 지극히 당연한 자본의 논리적 결과라고 하지 않을 수 없다.   덧붙여 아파트를 포함한 주택의 공급이 많은 시기에 오히려 부동산 가격이 상승하고 있는 것과 이러한 현상은 지가가 오히려 상승하고 있다는 사실에 주목할 필요가 있다.

강남 부동산 가격의 적정수준과 조정이 가지는 의미
이미 언급한 일본에서의 부동산 가격이 경제회복의 기미를 보이는 순간에도 탄력을 받지 못한 것은 일반 서민들의 경제여력이 뒷받침되지 않았기 때문이다.  한국의 경우도 경제여력이라는 점에서는 유사한 상황이다.  그리고 이러한 여력의 부재는 부동산 가격의 조정이 필요한 시점이 도래하였다는 것을 의미한다.  현재는 자본 흐름의 논리에 따라 지가의 변동이 발생하고 있지만, 소득 대비 아파트 가격이 6배를 넘는 상황이라는 점은 더 이상 주택소유의 가능성이 없다는 인식이 팽배하게 만들어 주고 있다.  경제여력이라는 요소를 소득과 부채의 비율에서 보면, 가처분 소득 대비 금융부채 비율이 2008년 140%에 이르렀고 그 성장폭이 줄어들지 않고 있는 상황을 감안하면 주택의 구입 자체가 비현실적인 희망이 되고 있다는 점이다.  강남 아파트의 가격이 현실가격 대비 30% 이상 고평가되어 있다는 산은 경제연구소의 자료를 감안하면, 강남 부동산 가격은 실질적으로 소득대비 적어도 7~8배의 수준을 유지하고 있는 강남지역의 아파트 구입은 요원한 것이고, 산은의 분석에 의하면 30%정도의 조정이 필요한 것이 강남의 아파트 가격이라고 할 수 있지만 현실에서는 그러한 조정폭의 극히 일부만을 반영하고 있을 뿐이다. 

여기서 예상가능한 부동산 가격의 시나리오는 강남의 지가는 현실화 방향으로 조정이 되고, 다른 지역은 강남의 지가를 따라가는 현상을 만들어 내는 방향으로 전개되는 것이지만, 궁극적으로는 강남부동산가격우위를 유지하면서고 전체적인 부동산 상승을 만들어 낼 가능성이 더 농후하다고 판단된다.  결국 아파트와 부동산의 가격붕괴를 언급하는 것은 섯부른 언어적인 유희일 뿐이라는 결론이 예상되고 일부 연구소를 필두로 한 부동산 가격 폭락 이론은 사실상 신빙성이 결여된 것이라는 결론이 나온다.  이미 정해진 경제적인 가설을 다른 경제 요인과 국제경제의 흐름 속에서 파악하는 것이 아니라 특정 지역에서 발생하고 있는 현상, 특히 강남의 아파트 가격에서 보여지는 가격조정현상을 아파트 가격의 붕괴와 연관시키는 것은 가설과 신념에 대한 종교적인 해석이지 경제분석은 아니라고 할 수 있다.  이러한 가격 폭락을 대세라는 기본전제 하에서 주택구입을 해서는 안된다는 조언을 하고 있다.  물론 강남의 아파트를 투자의 목적으로 구입을 한다면 옳은 주장이지만, 그렇지 않다면 이미 상승될만큼 상승된 강남의 아파를 구입하는 것은 신규로 주택을 구입하거나, 필요에 의해 이주를 하려는 서민들의 경우조차도 아파트를 구입할 수 있는 경제여력은 존재하지 않는다는 것이다.  2006년 노무현 정부시절 부터 있어왔던 부동산 버블에 대한 논의는 4년이라는 세월을 겪으면서 새로운 분석틀을 마련하지 못하고 동어반복을 하고 있다.  붕괴냐 조정이냐 혹은 그 폭이 어느수준에 이를 것인가에 대한 좀 더 깊이있는 연구결과가 필요한 시점이 되었고, 그러한 분석의 결과를 가지고 좀 더 설득력있는 주장을 할 필요성이 있다는 것이다.(산은 경제연구소 자료는 별첨합니다.  시간이 없으시면 그래프만 보아도 유용한 자료로 활용될 수 있을 것으로 판단됩니다)

아파트와 부동산 가격하락의 수혜자는 서민인가?
국내의 거주형태는 외국의 경우와 다른 전세라는 개념이 존재한다.  서구에서는 이해하기 힘든 주택임대계약의 한 형태이다.  이러한 관행이 다른 나라와 한국의 상황을 비교하는데 곤란을 겪게 해주는 요소이다.  홍콩의 예를 들면, 중국으로 편입이 결정되면서 자본의 해외유출이 심각해지고, 그 동안 중국과의 무역을 위해서 필요한 관문으로써의 지위를 상실하면서 경제적인 하락세를 겪었고, 금융위기에 봉착하였다.  금융위기와 함께 당연히 부동산 가격이 급락하는 현상을 맞이했지만(70% 하락), 이미 언급한 국민경제의 여유경제력은 고갈이 되었기때문에 결국 서민들은 이렇다할 변화가 없었다.  주택을 소유할 가용 자본을 준비하지 못했기 때문에 주택의 구입은 아파트 가격이 하락한 상황에서 조차도 요원한 일이었다.  문제는 주택구입을 위해 금융기관의 대출을 받은 부동산 소유주가 대출 금리 인상에 대한 압박을 해소하기 위해 경제적 상황과는 반대로 월세를 인상하는 결과를 낳았고, 정체된 급여 인상 대비 고정비용이 확대되면서 처분이 가능한 소득이 감소하는 현상이 발생했다.  당연히 소비의 감소는 내수의 부진으로 내수의 부진은 경제성장동력의 부재로 이어져야했지만, 중국의 자본의 유입과 투자라는 외부 유입 요인이 경제 안정화의 변수로 작용했다.  그리고 그러한 부의 축적은 신규 본토인의 급부상으로 연계되었지 서민경제의 회복이라는 근본적인 경제상의 문제를 해결하는 것은 아니었다.  이와 유사한 현상이 한국에서도 발생하지 말라는 법은 없다.  그것은 국제경제의 흐름과 국내 경제의 숨은 위협적인 요소로 항존하는 위험요소이다.  그리고 홍콩의 예에서 보듯이 그러한 부담은 서민경제에 대한 부담증가라는 모습을 보일 가능성이 농후하다.  이미 2009년 프로젝트 파이낸싱의 붕괴라는 가설은 미분양 아파트의 증가추세에서 지적되었고, 건설업체의 연쇄부도에 의한 경제전반의 위기 도래가 예측되기도 하였다.  이러한 경제적 위기의 도래를 막기 위한 작업은 지난 주 미분양 아파트의 정부구입이라는 해결책을 내놓는 것에서 시작되었다.  그러나 그러한 국가 매입이라는 극단적인 해결책은 홍콩의 경우와 마찬가지로 서민경제의 출혈을 통해서만 가능한 일이다.  미분양 아파트 숫자 줄이기 위한 투여되어야 하는 4조원 이상의 재정지출은 분명히 국민에게서 충당되어야 할 것이기 때문이다.  이러한 측면에서 본다면 부동산 가격하락의 수혜자는 서민이 될 수 없다.  도심 재정비를 통해 부동산 가격을 상승시키고, 자본의 논리를 따라 흐르는 자본에 대한 규제가 없다면 결국 서민들의 생활에서 주택마련이라는 꿈은 이루어질 수 없는 공허한 주장일 뿐이라는 것이다.

문제는 무엇인가?
현재의 문제는 주택수요에 대한 정확한 분석과 예측이 있어야 한다는 것이다.  위성의 도시 확대를 통해 공급되는 주택과 도심 내의 주택공급과 수요에 대한 정확한 예측이 필요하다는 것이다.  수요에 대한 정확한 예측이 없이 위성도시의 개발과 도심개발이 중복적으로 이루어진다면 분명하게 지적될 수 있는 것은 위성도시의 미분양 사태는 지속될 가능성이 높고, 그러한 미분양으로 인해 도산될 수 밖에 없는 건설업체를 세금이라는 명목으로 서민들의 주머니에서 빼낸 돈으로 생명을 연장시키는 것은 주택정책의 부재를 의미하는 것이고 국민경제의 피폐화를 일으키는 원인으로 작용을 할 수 있다는 것이다.  미봉책으로 통합된 정책의 부재로 야기된 문제를 한번은 매울 수는 있겠지만 그것은 국민경제의 부실화라는 결과를 가져올 가능성이 높기 때문이다.  특히 서민들의 부담을 증가시키는 잘못된 수요예측의 결과는 지극히 당연하게 서민들의 경제여력을 좀먹게 되는 결과를 낳고, 경제여력의 부재는 국가경제의 악순환을 만들어 내는 연결고리가 되는 중요한 요소이다.  이 연결고리가 국민경제에 동맥경화를 만들어 내게 되면 그것은 경제 전반에 대한 위기를 만들어 내기에 충분하고 경제위기는 지극히 당연하게 금융위기를 만들어 낼 수 밖에 없다는 것이다.  이미 언급했듯이 금융위기는 홍콩의 경우에서 보았듯이 상상을 초월하는 부동산 가격의 폭락으로 인해 또다시 서민 경제가 피폐화를 가중시키는 결과를 낳는다는 것이다.  그런 상황에서의 경제 회복은 홍콩처럼 대대적인 중국이라는 외부의 자본유입을 만들어 낼 수 없다면 사실상의 경제 전반의 궁핍화를 만들어 내고 성장정체나 역성장을 만들어 낼 가능성이 높고, 자본의 유입이 있다면 그것은 서민 경제의 재구축이 아니라 투입 자본의 자본증식 과정이 될 가능성이 더 높기 때문에 재기의 발판을 상실하게 되는 결과를 초래할 수 있다는 것이다.  단순히 아파트 가격이 조정되어 국민의 자산이 디플레이션되는 것은 전체적인 경제구조에 있어 그다지 큰 문제가 되지 않지만, 잘못된 수요예측과 난개발을 통해서 자본의 흐름을 살찌워주고 서민경제에 부담을 주는 한시적이고 미봉적인 재정정책으로는 회생이 불가능한 경제구조를 만들어 낼 수 있다는 것이 부동산 가격붕괴 보다 무서운 결과를 가져올 수 있다는 것이다.

업데이트 자료 :

강남에 1억원대 아파트 공급도 가능하다 프레시안  버블이 있다는 현실을 인정하고 현재의 정책기조 비판.  내용면에서는 상당히 긍정적이다.  버블 붕괴가 있어야 한다는 입장이지만 여파에 대한 문제가 남는다.  서민경제를 안정화하기 위해서 주택문제를 해결할 수 있는 방안이 오히려 서민들의 경제여력을 좀먹는 사회구조라는 점은 지적되지 않았다는 느낌.